Immobilienbewertung

  • Wie ermittelt sich der Verkehrswert Ihrer Immobilie?

Der Verkehrswert ist das Gleiche wie der Marktwert. Der Begriff Verkehrswerts  wurde 2004 aus dem § 194 Baugesetzbuch (BauGB) eingefügt:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

  • Was ist unter einem Verkehrswertgutachten zu verstehen?

Ein Verkehrswertgutachten ist die Feststellung des Verkehrs- oder Marktwertes einer Immobilie. Es kann von Amts wegen oder im Zusammenhang mit dem Besitz oder der Veräußerung eines Objektes zwingend erforderlich oder sinnvoll sein.

  • Was kostet mich eine Bewertung meiner Immobilie in Schwerin ?

Eine Immobilienbewertung Ihrer Immobilie wird  Standort genau und individuell bewertet.

Bei einem Kurzgutachten der Immobilienbewertung, muss mit Kosten ab etwa 700 Euro gerechnet werden. Ein Kurzgutachten hat jedoch keine rechtliche Qualität, sondern kommt lediglich zur Schätzung eines Verkaufspreises in Frage.

Das vollständiges Wertgutachten für Ihr Haus oder Grundstück ab einem Wert von 200.000 Euro kostet bis zu 1.200 Euro .

  • Wer darf sich Gutachter nennen?

Der Immobiliensachverständiger, ist maßgeblich von dem benötigten Wertgutachten abhängig. Ein professionelles Wertgutachten ist zwar nicht immer erforderlich aber in vielen Situationen empfehlenswert . In anderen Fällen, darüber hinaus sogar verpflichtend. In der Auswahl des Gutachters ist  zwischen drei unterschiedlich Sachverständigen zu wählen.

  1. Das Wertgutachte , ist durch einen freien Immobiliengutachter zu erstellen. Es handelt es sich meist lediglich um Personen mit einem besonderen Sachverstand. Sein Wertgutachten informiert über den tatsächlichen Hauswert, ist aber kein offizielles Dokument vor Behörden oder Gerichten zulässig.
  2. Der Immobiliensachverständiger macht Schulungen und Weiterbildungen. Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (gesetzlich geschützter Begriff), ist dazu verpflichtet, sich von der Industrie- und Handelskammer (IHK) prüfen und ernennen zu lassen. Diese Prüfung autorisiert ihn dazu, gerichtsfeste Gutachten zu erstellen und offiziell anerkannte Berechnungen zum Markt- bzw. Verkehrswert durchzuführen.
  3. Die dritte Möglichkeit ein Immobiliengutachten zu erhalten, ist durch einen staatlich anerkannten Immobiliengutachter. Sie gehören theoretisch den öffentlich bestellten Sachverständigen an. Sie sind also ebenfalls IHK zertifiziert, doch unterliegen zusätzlich der Aufsicht der Landesbehörden, was sie als einzige befähigt ein Gutachten für behördliche Zwecke zu erstellen.

Die Grundstücks- und Immobilienbewertung (auch veraltet Güterabschätzung) ist eine durch Rechtsnormen geregelte Wertermittlung, die durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Fachkenntnis einen Verkehrswert (Marktwert) für bebaute und unbebaute Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (Immobilien) zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt.

Die Grundstücksbewertung wird in der Regel durch dafür qualifizierte Sachverständige für Grundstücksbewertung durchgeführt. Die Bezeichnung „Sachverständige/-r“ bzw. „Gutachter/-in“ ist in Deutschland nicht geschützt. Im Rechtsverkehr treten folgende übliche Formen auf:
der bei der Architektenkammer oder IHK öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
der freie Sachverständige (oft einem Verband angeschlossen)
der zertifizierte Sachverständige.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (sogenannte Vergleichsgrundstücke). Geeignet ist dieses Verfahren vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und von Eigentumswohnungen. Voraussetzung ist, dass eine genügend große Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist. Mit einem Ausgleichsverfahren können kleine Unterschiede in der Grundstückbeschaffenheit ausgeglichen werden. Je spezifischer die Immobilie ist, umso weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Praxis geeignet (§ 15 ImmoWertV).

Ertragswertverfahren

Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel über das Vergleichswertverfahren ermittelt. Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere dann zum Zug, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist, bzw. wenn die Immobilienform üblicherweise am Markt vermietet wird. Das betrifft vor allem Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekte und so genannte Betreiberimmobilien wie etwa Hotels, Krankenhäuser und Freizeitimmobilien (§§ 17 bis 20 ImmoWertV).

Sachwertverfahren

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach den Normalherstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert ist nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet wie etwa bei Einfamilienhäusern. Der Sachwert wird darüber hinaus noch zusätzlich marktbereinigt, um zu einem regionalmarkt-konformen Ergebnis zu kommen (§§ 21 bis 23 ImmoWertV). Wichtige Hinweise zum Sachwertverfahren und zur Ermittlung von Sachwertfaktoren enthält die Sachwertrichtlinie.[1]

Anwendung

Diese drei genannten Verfahren sind in Deutschland durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normiert und werden in der gängigen Gerichtspraxis angewendet.

Als Ergänzung zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind die Wertermittlungsrichtlinien (WertR) zu beachten.

Quelle: Wikipedia